ಕಟ್ಟಡ ಹಸ್ತಾಂತರ ದಿನಾಂಕ ಕರಾರಿನಲ್ಲಿ ಬಿಲ್ಡರ್ ನಮೂದಿಸುವುದು ಕಡ್ಡಾಯ

ಬಿಲ್ಡರುಗಳು ತಾವು ಯೋಜನೆಯನ್ನು ಮುಗಿಸಿ ಹಸ್ತಾಂತರಿಸುವ ದಿನಾಂಕವನ್ನು ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ತಿಳಿಸಬೇಕಾದದ್ದು ಅವರ ಕರ್ತವ್ಯ. ಈ ಸಂಬಂಧದಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ (ರೆಗ್ಯುಲೇಶನ್ ಆ್ಯಂಡ್ ಡೆವಲಪ್‌ಮೆಂಟ್) ಆ್ಯಕ್ಟ್ ೨೦೧೬ರ ಸೆಕ್ಷನ್ ೧೩(೨) ಹಸ್ತಾಂತರದ ದಿನಾಂಕವನ್ನು ತಿಳಿಸಬೇಕಾದುದನ್ನು ಕಡ್ಡಾಯ ಮಾಡುತ್ತದೆ. ---- ದೆಹಲಿಯ ಶೋಭಾ ಅರೋರಾ ಮತ್ತು ಅವರ ಪುತ್ರ ವರುಣ್ ಅರೋರಾ ಅಜಯ್ ಎಂಟರ್‌ಪ್ರೈಸಸ್ ಪ್ರೈ.ಲಿ.ನಿಂದ ದೆಹಲಿಯಲ್ಲಿಯೇ ವಾಣಿಜ್ಯ ಬಳಕೆ ಉದ್ದೇಶದ ಒಂದು ಸ್ಥಳವನ್ನು ಬುಕ್ ಮಾಡುತ್ತಾರೆ. ನಿವೇಶನ ಖರೀದಿದಾರರ ಒಪ್ಪಂದವು ಉಭಯತರ ನಡುವೆ ೨೦-೧೧-೨೦೦೬ರಂದು ಏರ್ಪಡುತ್ತದೆ. ಖರೀದಿಗೆ ಉದ್ದೇಶಿಸಿದ್ದ ಸ್ಥಳವು ೮೭೬ ಚದರ ಅಡಿ ಇತ್ತು. ಪ್ರತಿ ಚದರ ಅಡಿಗೆ ೫೪೩೫ ರು.ನಂತೆ ನೀಡುವುದಕ್ಕೆ ಒಪ್ಪಿಕೊಳ್ಳಲಾಗಿತ್ತು. ಯೋಜನೆಯ ಸ್ಥಳದಲ್ಲಿ ೫ನೆ ಮಹಡಿಯಲ್ಲಿ ಇದನ್ನು ನೀಡುವುದು ಎಂದು ನಿರ್ಧಾರವಾಗುತ್ತದೆ. ಇದರ ಮೌಲ್ಯ ೪೭,೬೧,೦೬೦ ರು. ಅಲ್ಲದೆ ಕಾರ್ ಪಾರ್ಕಿಂಗಿಗೆ ಎಂದು ೨,೨೫,೦೦೦ ರು. ಶುಲ್ಕ ವಿಧಿಸುತ್ತಾರೆ. ೦೩-೧೦-೨೦೦೬ರಂದು ಶೋಭಾ ಅರೋರಾ ಅವರು ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗೆ ಆರಂಭಿಕ ಪಾವತಿಯಾಗಿ ೭,೧೪,೧೬೦ ರು.ಗಳನ್ನು ಸಂದಾಯ ಮಾಡುತ್ತಾರೆ. ೦೮-೦೯-೨೦೦೮ರೊಳಗೆ ಒಟ್ಟಾರೆಯಾಗಿ ೨೭,೧೨,೪೬೨ ರು.ಗಳನ್ನು ಸಂದಾಯ ಮಾಡಿರುತ್ತಾರೆ. ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ಸಹಿಯಾಗುವ ವೇಳೆಗೆ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ತಮ್ಮ ಯೋಜನೆಯು ಹರ್ಯಾಣ ಅರ್ಬನ್ ಡೆವಲಪ್‌ಮೆಂಟ್ ಅಥಾರಿಟಿಯಿಂದ ಮಂಜೂರಾತಿಯನ್ನು ಪಡೆದಿದೆ ಎಂದು ಹೇಳಿದ್ದರು. ಆದರೆ ಹೀಗೆ ಹೇಳಲಾದ ಮಂಜೂರಿಯನ್ನು ಅವರು ಪಡೆದುಕೊಂಡದ್ದು ೧೯-೦೬-೨೦೦೭ರಂದು ಮಾತ್ರ. ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ೦೪-೦೮-೨೦೦೭ರಂದು ಪತ್ರಬರೆದು ಪರಿಷ್ಕೃತ ಮಂಜೂರಾತಿ ಅನುಮತಿ ಪ್ರಕಾರ ಕಟ್ಟಡದಲ್ಲಿ ನೆಲಮಹಡಿ ಮತ್ತು ೧೪ ಮಹಡಿಗಳಿರುತ್ತವೆ ಎಂದು ತಿಳಿಸಿದರು. ಮೂಲದಲ್ಲಿ ಕೇವಲ ೭ ಮಹಡಿಗಳಿಗೆ ಮಾತ್ರ ಮಂಜೂರಾತಿ ಇದೆ ಎಂದು ಹೇಳಿದ್ದರು. ಶೋಭಾ ಅರೋರಾ ಅವರು ೨೫-೦೧-೨೦೦೯ರಂದು ಸ್ಥಳಕ್ಕೆ ಭೇಟಿ ನೀಡಿದಾಗ ಯೋಜನೆ ಇನ್ನೂ ನಿರ್ಮಾಣ ಹಂತದಲ್ಲಿಯೇ ಇತ್ತು. ಒಪ್ಪಂದಕ್ಕೆ ಸಹಿ ಹಾಕುವಾಗ ಯೋಜನೆಯು ೨-೩ ವರ್ಷಗಳಲ್ಲಿ ಮುಗಿಯಲಿದೆ ಎಂದು ಹೇಳಿದ್ದರು. ಶೋಭಾ ಅರೋರಾ ಅವರಿಗೆ ಈ ಸ್ಥಳವು ಜಾಹೀರಾತು ಸಲಹಾ ಕೇಂದ್ರ ತೆರೆಯುವುದಕ್ಕಾಗಿ ಬೇಕಾಗಿತ್ತು. ಅದು ಅವರ ಸ್ವಯಂ ಉದ್ಯೋಗ ಮತ್ತು ಅವರ ಜೀವನೋಪಾಯವಾಗಿತ್ತು. ಹೀಗೆ ಆರು ವರ್ಷಗಳ ಕಾಲ ನಿರೀಕ್ಷೆಯಲ್ಲಿರುವಾಗಲೇ ಶೋಭಾ ಅರೋರಾ ಅವರ ಪುತ್ರ ವರುಣ್ ಅರೋರಾ ಖಾಸಗಿ ಕಂಪನಿಯೊಂದರಲ್ಲಿ ಕೆಲಸಕ್ಕೆ ಸೇರಿದರು. ಶೋಭಾ ಅರೋರಾ ೭೪ ವರ್ಷಗಳ ಮಹಿಳೆ. ತಮಗೆ ನಿಮ್ಮ ಸ್ಥಳ ಬೇಕಾಗಿಲ್ಲ, ನಮ್ಮ ಮುಂಗಡ ಹಣವನ್ನು ಮರಳಿಸಿ ಎಂದು ಅವರು ೦೯-೦೧-೨೦೦೯ರಂದು ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳಿಗೆ ಪತ್ರ ಬರೆಯುತ್ತಾರೆ. ಈ ಪತ್ರ ತಲುಪಿಯೇ ಇಲ್ಲ ಎಂಬಂತೆ ೧೪-೦೧-೨೦೧೧ರಂದು ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಶೋಭಾ ಅರೋರಾ ಅವರಿಗೆ ಪತ್ರವೊಂದನ್ನು ಬರೆದು ಬಾಕಿ ಮೊತ್ತ ೨೮,೨೪,೩೬೬ ರು.ಗಳನ್ನು ಸಂದಾಯ ಮಾಡುವಂತೆ ಕೋರುತ್ತಾರೆ. ಆಗ ಶೋಭಾ ಅರೋರಾ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳಿಗೆ ಲೀಗಲ್ ನೋಟಿಸ್‌ಅನ್ನು ೦೪-೦೨-೨೦೧೧ರಂದು ಕಳುಹಿಸಿ ತಾವು ಕಟ್ಟಿರುವ ಹಣವನ್ನು ವಾಪಸ್ ನೀಡುವಂತೆ ಕೋರುತ್ತಾರೆ. ತಮಗೆ ಹಣ ಮರಳಿ ಬರದೆ ಇದ್ದುದರಿಂದ ಅವರು ರಾಜ್ಯ ಗ್ರಾಹಕ ಆಯೋಗದಲ್ಲಿ ದೂರನ್ನು ದಾಖಲಿಸುತ್ತಾರೆ. ತಾವು ತುಂಬಿರುವ ಹಣವನ್ನು ವಾಪಸ್ ಕೊಡಿಸಬೇಕು. ಅದಕ್ಕೆ ಜನವರಿ ೨೦೦೯ರಿಂದ ಶೇ.೨೪ರಂತೆ ಬಡ್ಡಿಯನ್ನು ಕೊಡಿಸಬೇಕು. ಪರಿಹಾರವೆಂದು ೧,೫೦,೦೦೦ ರು. ಮತ್ತು ವ್ಯಾಜ್ಯದ ವೆಚ್ಚವೆಂದು ೫೦ ಸಾವಿರ ರು. ಕೊಡಿಸಬೇಕು ಎಂದು ಕೋರುತ್ತಾರೆ. ಇದಕ್ಕೆ ಪ್ರತಿವಾದಿ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಲಿಖಿತ ಸಮಜಾಯಿಷಿಯನ್ನು ನೀಡುತ್ತಾರೆ. ದೂರುದಾರರು ವಾಣಿಜ್ಯ ಬಳಕೆಯ ಸ್ಥಳವನ್ನು ಕೋರಿದ್ದಾರೆ. ಕಾರಣ ಅವರು ಗ್ರಾಹಕ ರಕ್ಷಣೆ ಕಾಯ್ದೆಯಲ್ಲಿ ‘ಗ್ರಾಹಕ’ ಎಂದಾಗುವುದಿಲ್ಲ. ಸ್ವಾಧೀನಪತ್ರವು ೨೬-೦೫-೧೧ರಂದು ಲಭಿಸಿದೆ. ಒಪ್ಪಂದದ ನಿಯಮ ೧೩ರ ಪ್ರಕಾರ ವಾಣಿಜ್ಯ ಸ್ಥಳದ ಬೆಲೆಯ ಶೇ.೨೫ರಷ್ಟು ಮುಂಗಡ ಹಣ ಎಂದು ಪರಿಗಣಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ ಮತ್ತು ಅದನ್ನು ಹಿಂದಕ್ಕೆ ಕೊಡಲು ಬರುವುದಿಲ್ಲ. ಅದನ್ನು ಮುಟ್ಟುಗೋಲು ಹಾಕಿಕೊಳ್ಳಬೇಕು. ಒಪ್ಪಂದದ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ದೂರುದಾರರಿಗೆ ೫ನೆ ಮಹಡಿಯಲ್ಲಿ ೮೭೬ ಚದರ ಅಡಿ ಸ್ಥಳ ನೀಡುವುದಾಗಿ ಹೇಳಲಾಗಿತ್ತು. ಪರಿಷ್ಕೃತ ಯೋಜನೆ ಮಂಜೂರಿಯಲ್ಲಿ ಅದು ೯೭೧ ಚದರ ಅಡಿ ಆಗಿದೆ. ಅಲ್ಲದೆ ಅವರಿಗೆ ಯಾವುದೇ ಕಾಲಮಿತಿಯಲ್ಲಿ ಸ್ಥಳವನ್ನು ಹಸ್ತಾಂತರಿಸುವ ಮಾತನ್ನು ನೀಡಿಲ್ಲ ಎಂದು ತಿಳಿಸಿದರು. ರಾಜ್ಯ ಆಯೋಗವು ೨೨-೦೧-೨೦೧೬ರಂದು ದೂರನ್ನು ಪುರಸ್ಕರಿಸಿತು. ಮುಂಗಡವಾಗಿ ನೀಡಿದ್ದ ೨೭,೧೨,೪೬೨ ರು.ಗಳನ್ನು ಶೇ.೧೮ರ ಬಡ್ಡಿಯೊಂದಿಗೆ ೦೧-೦೧-೨೦೦೯ರಿಂದ ನೀಡಬೇಕು, ಪರಿಹಾರವೆಂದು ೧.೫ ಲಕ್ಷ ರು. ಹಾಗೂ ವ್ಯಾಜ್ಯದ ವೆಚ್ಚ ೫೦ ಸಾವಿರ ರು. ನೀಡಬೇಕು ಎಂದು ಆದೇಶಿಸಿತು. ಇದರ ವಿರುದ್ಧ ಬಿಲ್ಡರುಗಳು ರಾಷ್ಟ್ರೀಯ ಗ್ರಾಹಕ ಆಯೋಗದಲ್ಲಿ ಮೇಲ್ಮನವಿಯನ್ನು ಸಲ್ಲಿಸಿದರು. ದೂರುದಾರರು ಗ್ರಾಹಕರೇ ಅಲ್ಲ ಎಂಬ ವಾದವನ್ನು ಆಯೋಗ ಪುರಸ್ಕರಿಸಲಿಲ್ಲ. ಅಲ್ಲದೆ ಬಿಲ್ಡರುಗಳು ತಾವು ಯೋಜನೆಯನ್ನು ಮುಗಿಸಿ ಹಸ್ತಾಂತರಿಸುವ ದಿನಾಂಕವನ್ನು ಗ್ರಾಹಕರಿಗೆ ತಿಳಿಸಬೇಕಾದದ್ದು ಅವರ ಕರ್ತವ್ಯ. ಈ ಸಂಬಂಧದಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ (ರೆಗ್ಯುಲೇಶನ್ ಆ್ಯಂಡ್ ಡೆವಲಪ್‌ಮೆಂಟ್) ಆ್ಯಕ್ಟ್ ೨೦೧೬ರ ಸೆಕ್ಷನ್ ೧೩(೨) ಹಸ್ತಾಂತರದ ದಿನಾಂಕವನ್ನು ತಿಳಿಸಬೇಕಾದುದನ್ನು ಕಡ್ಡಾಯ ಮಾಡುತ್ತದೆ. ಆದರೆ ಈ ಕಾಯ್ದೆ ೨೦೧೬ರಲ್ಲಿ ಬಂದದ್ದು. ಪ್ರಸ್ತುತ ಪ್ರಕರಣಕ್ಕೆ ಇದನ್ನು ನೇರವಾಗಿ ಅನ್ವಯಿಸಲು ಬರದೆ ಇದ್ದರೂ ಕಾನೂನಿನ ಸ್ಫೂರ್ತಿಯನ್ನು ಗಮನದಲ್ಲಿಟ್ಟುಕೊಂಡು ಬಿಲ್ಡರುಗಳು ಹಸ್ತಾಂತರದ ದಿನಾಂಕವನ್ನು ನಮೂದಿಸುವುದು ಬಂಧನಕಾರಿ ಎಂದು ತಿಳಿಯಬೇಕು. ಈ ಹಸ್ತಾಂತರ ಅವಧಿ ಸಹ್ಯ ಎನಿಸುವ ಕಾಲಾವಧಿ ಎಂದು ಹೇಳಲಾಗಿದೆ. ಈ ಸಹ್ಯ ಎನಿಸುವ ಕಾಲಾವಧಿ ಬಿಲ್ಡರ್ ಮತ್ತು ಖರೀದಿದಾರರ ಒಪ್ಪಂದದಲ್ಲಿ ೨೪ರಿಂದ ೪೮ ತಿಂಗಳು ಇರುತ್ತದೆ. ಹೆಚ್ಚಾಗಿ ಇದು ೩೬ ತಿಂಗಳು ಮತ್ತು ಗ್ರೇಸ್ ಪಿರಿಯಡ್ ಎಂದು ೬ ತಿಂಗಳು ಇರುತ್ತದೆ. ಈ ಅವಧಿ ೪೨ ತಿಂಗಳು ಅಥವಾ ೪೮ ತಿಂಗಳು ದಾಟಿದರೆ ಅದು ಬಿಲ್ಡರುಗಳಿಂದಾದ ಸೇವಾನ್ಯೂನತೆ. ಈ ಪ್ರಕರಣದಲ್ಲಿ ಈ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ ಹಸ್ತಾಂತರವಾಗದೆ ಇರುವುದರಿಂದ ದೂರುದಾರರಿಗೆ ತಮ್ಮ ಹಣವನ್ನು ಮರಳಿ ಕೇಳುವ ಹಕ್ಕಿದೆ ಎಂದು ರಾಷ್ಟ್ರೀಯ ಆಯೋಗ ಹೇಳಿತು. ಅದು ರಾಜ್ಯ ಆಯೋಗದ ತೀರ್ಪಿನಲ್ಲಿದ್ದ ಬಡ್ಡಿ ಶೇ.೧೮ ಇದ್ದುದನ್ನು ಶೇ.೧೧ಕ್ಕೆ ಇಳಿಸಿ ಉಳಿದ ಅಂಶವನ್ನು ಹಾಗೆಯೇ ಉಳಿಸಿಕೊಂಡಿತು. (ತೀರ್ಪು ದಿನಾಂಕ ೧೦ ಮೇ ೨೦೧೯) ---